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郑州下一个5年的房价趋势如何?刚需或投资者该何去何从?

房地产市场走向长期看人口,中期看政策,短期看供应:

 

长期来看,郑州市作为河南省的省会,中原城市群的核心城市,未来五年还会维持年25万左右的人口流入,这些人口也会成为未来房地产市场的重要需求支撑,另一方面郑州GDP在2018年达到1万亿,未来每年还维持年8%的快速增长,经济的持续增长也会为房价的增长夯实基础。因此站在城市基本面来看,郑州市房子的价值还会持续增长,未来五年肯定会呈现上涨的趋势,具体上涨的幅度也不会太大。

 

从政策层面来看,“房住不炒”是未来房地产调控政策的总基调,严控投机需求,限售、限贷、限购、限价、限签等政策将房地产市场围堵的密不透风,通过银保监会限制房企融资,对房企造成很大的资金压力,缺乏资金支持,房价也缺乏上涨的动力。从政策观察来看,最近中央层面对地方政府放松调控的态度来看,未来会在调控政策会有轻微的松动,预估明年一季度房企融资会适当放松,保证行业正常的资金需求,明年上半年的房地产市场会有适度的回暖,成交量适度上扬。明年下半年将会根据市场具体情况按照“稳地价、稳房价、稳预期”的总基调进行调控,保证房地产市场的整体平稳。从政策层面来看预估明年房价会继续维持稳定,之后会适度上涨,涨幅和通胀率维持一致。

 

短期来看:

 

银保监会23号文严格限制房企融资,围堵房地产企业的融资渠道。房地产行业是一个资金密集型行业,现金流就是房企的生命,现金流来源只有两个:融资输血、销售回款造血。迫于生存压力保证企业经营安全,房企融资输血受阻,只能通过销售端实现现金流入,2019年四季度作为房企冲刺业绩的关键时期,小房企为了回款过年,四季度也会成为各大房企降价换回款的关键时期。四季度也是刚需客户上车安家的最佳时期,不管是首付政策还是购房价格都会有较大的惊喜。

 

目前自2019年8月以来,市场急转直下,销售面积环比大幅下降,目前郑州的库存去化周期大约在12个月,市场短期呈现供过于求的状态。目前郑州楼市整体价格回归价值,主城区的房价依然坚挺,抗跌能力很强,郊区前期上涨幅度较高的片区纷纷跌落,回归其真实价值。目前购房者可以根据自身需求,选择优质房产。

1、无论是大的经济周期还是房地产市场,5年一个小周期。

在经历2016疯狂大涨之后,明年即2021年将是第五个年头;

这几年三环以内及其三环周边的房价趋于稳定或者小幅上涨;

泡沫主要集中在郑州的郊区盘:

绿博片区疯狂时只因省府动迁的传言价格就飙到了14000(当时南三环才15000),现在好多楼盘高层卖到7500左右也是情理之中,毕竟离主城区太远;

港区的泡沫没有绿博片区大,但价高时达到了10000均价,考虑到有地铁2号线可以到达主城,加上港区配套也比较齐全,还有就是人口基数也可以,目前卖到8000的均价是完全可以接受的;

洞林湖片区:价格最高时,恒大某盘卖到了10000,周边其他项目也到了9000左右,目前7000左右的均价,可以说回归到了正常价位

平原新区:15年左右才5000多,16年之后最高到了8000多的价位;其他片区再怎么远属于郑州市呀,这里目前及以后很长时间仍归属新乡市原阳县,隔着一条黄河,很南跟郑州主城真正接上,16年之后无数人高位站岗,租不出去、卖不掉

2、买房建议:

刚需买房建议:首选二七新区、管南,次选常西湖、西四环-西三环高新区;

如果资金压力,可以选择南龙湖和洞林湖片区,毕竟离主城近,价格低,而且还有地铁

投资建议:

不建议投资刚需盘,可选择三环周边改善型品质楼盘(首推滨河国际新城),面积段110平左右三房最适合(容易出手);或者市区内教育资源优质的小区(无论什么时候,学区房都不愁租售)

像了解哪个片区或者某个楼盘信息,可以私信给老白。。。

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