谢谢邀请！作为律师，谈你的问题不太专业，因在北京，对西安房产不太了解，但作为陕西人，对家乡的发展还是关注的。从全国来说，西安房价不算高，近几年没飞涨。从发展看，西安是西北的龙头，特别是关中经济带会吸引大量人员进城的，而且甘肃天水、庆阳、平凉等地人员也会流向西安。所以，若自住还是要买房的。具体买哪个位置，则根据价格、喜好、方便工作和生活而定。
西安楼市目前依然比较热，未来西安前景也值得期待，不管是投资，还是自住，我认为都可以买。市中区内已经比较成熟，价格波动性不会太大，潜力也就小。配套相对滞后的西咸新区，像秦汉新城板块，或将在配套逐步完善后迎来升值空间。相关意见分享如下，供参考。
一、梳理西安房价01、2020年10月西安房价水平
上月，西安房产均价15981元/㎡，同比去年同期上涨7.64%；近一月房产均价16122元/㎡，环比上涨0.88个百分点；套均售价193万，租售比45年，在售房源1.27万套。
（图表及数据来源：中房协&禧泰数据、西安房价热力图）
也就是说，西安房价仍在上涨通道！
另外，横向比较的话，西安房价低于西部核心城市成都（1.8万）、中部核心城市武汉（1.9万），持平郑州（1.55万），高于昆明（1.4万）、重庆（1.2万）、长沙（1.1万）和贵阳（1万），西安房价中偏上。
02、过去10年西安房价趋势
从过去10年西安房价趋势看，西安房价在2010年2月到2016年9月期间，房价表现都较为平稳，上下起伏均不大。
西安房价是自2015年12月起至今，一直都在上涨通道，在疫情期间也没有下跌，差不多就是连续59个月上涨。
（图表及数据来源：中指院）
综合看，西安房价在这几年都比较火热，目前这一势头虽然有所减弱，但并未发生重大变化，未来延续这种发展势头的概率很大。
二、现在在西安买房是不是合适的时机？先说结论：可以买。
分两个大的层次说明这个问题：
（一）西安楼市未来的发展趋势分析
01、对过去西安房价的分析
从上面的数据可以得出两点结论：
①西安房价仍有上涨空间
对比中、西部7个省会城市房价，西安排位第三，不算最高，但也不低！
也就是说，西安房价仍有上涨空间，但大幅上涨，甚至超越武汉、成都的几率很小，容易阶段性到顶，更高置业需求容易往成都、武汉、北京、深圳等更有前景的城市转移。
②西安房价上涨趋势在放缓
中指院数据显示，西安房价在2017年涨幅最大，高达22%！2018年涨幅有所减缓，降为10%；2019年进一步减缓，仅上涨6.68%！
应该说，在房地产业整体已过“拐点”，叠加疫情冲击和“抢来”的刚需陆续释放情况下，今年西安房价涨幅很难有大的作为，大概率涨幅都会保持在个位数。
所以，西安房价虽然上涨趋势放缓，但横向对比中西部其他城市房价，西安仍有上涨空间。
02、未来西安房价趋势看涨为主
主要是基于以下因素：
①政策维稳
去年，针对楼市过热，西安升级了限购政策。比如，新落户的西安市民需满1年或社保、个人满1年才能购二套房；外地户籍缴满5年社保或个税才能买首套。
今年，疫情冲击后，为维稳楼市，调控政策又有所放宽。比如，取消了新西安市民满1年购二套房的限购政策，同时允许外地户籍人士在西咸新区沣西板块购房。
也就是说，不管是楼市过热收紧政策，还是楼市遇冷放宽政策，都是一种维稳措施。在大局能稳的情况下，才能谈上涨，涨多少的问题。
②地价上涨
西安市中区很少出让土地，新出让土地主要集中在市郊。
2019年，西安供地419宗，成交339宗，成交面积约21216亩，成交金额约780亿元，平均楼面价3069元/㎡。
从成交区域看，西咸占比38%，高新占比15%，浐灞占比14%，基本成三足鼎立之势。
今年上半年，西安成交土地152宗，成交面积9632亩，成交金额502亿，楼面地价超过万元的有8宗土地，最高楼面价15415元/㎡。
也就是说，西安新出让土地主要集中在市郊，并且楼面价逐年提高，商品房开发成本不断上升，必将引导未来新开楼盘售价提升。
③经济持续向好发展
从GDP数据看，2016年起，西安几乎每年跨一个台阶！16年6282.65亿，17年7471.89亿，18年8349.86亿，19年9321.19亿！
毫无疑问，西安这些年的经济发展势头很好，叠加国家对西安城市定位和政策扶持，这种发展势头保持延续的概率很大。
④人口规模大
西安在这几年“抢人”大战中成效显著！
2018年最多，净增38.7万；2019年净增19.98万，少了差不多一半。但西安人口规模已经突破了千万，城镇常住人口突破了700万，叠加政策的延续性和经济持续性，未来人口吸引力仍然不错。
⑤楼市结构
国家统计局数据显示，西安上月新建住宅成交全户型飘红，纯刚需房涨幅最大，刚需与改善交叉房型次之，最后是改善房型。
二手房方面，纯刚需房环比略微上涨，同比没涨；交叉房型环比、同比均上涨；纯改善房型环比下跌，同比上涨。
也就是说，二手房稳中上涨，市场偏向改善房型；新房全面上涨，市场偏向刚需房型。
⑥房价结构
数据显示，西安楼市关注的价格区间主要集中在1万-1.5万/㎡，市场供给的价格区间也主要集中在这里。
还有一个特点，就是市场供给和关注比较均衡的价格是1.2-1.3万/㎡，市场重点关注的价格是1.4万/㎡！
也就是说，市场成交的价格区间（1.2万-1.4万/㎡）与房产均价15450元/㎡非常接近，房价就具备了进一步上涨的空间。
（图表来源于：中房协&禧泰数据）
小结：
综上五大因素，政策更多偏向房价稳定，土地、经济、人口、楼市结构和房价结构都有利于提振房价，未来房价预期看涨。
03、未来可能负面冲击西安楼市的因素分析
经梳理，可能有以下因素：
①新增人口规模在减少
随着越来越多的城市开始“抢人”，西安在未来“抢人”大战中可能不容易“一枝独秀”，而去年新增人口“腰斩”就是例证。
但是，西安有历史底蕴和人文气息，对中西部、西北地区和陕西人口仍有吸引力，不足之处就是陕西全省人口规模只有3000多万，对西安城市发展的人口支撑力不如河南之类的人口大省强劲。
②城镇化率水平较高
西安的城镇化率已经超过了74%，接近经济发达国家的城镇化水平。
也就意味着西安农转城人口对西安楼市的支撑力已经很小，未来缺少后劲！
③经济结构有待优化
西安工业薄弱，尤其是制造业，成为制约西安经济总量提升的一个短板。
好在西安已经在不断加强这方面的投资，努力培育制造业，2018年起，西安第二产业增加值有所恢复，随着投资力度的加强和人才引进，后续西安经济结构有望逐步优化，但成效究竟有多大？需要实践检验。
综上三大因素，应该说都打在了西安楼市的“七寸”上，人口和城镇化率意味着需求，经济结构意味着西安未来能不能留住人。
总结：
西安房价已经涨了很久了，随着新增人口规模持续减少，西安楼市不具备大幅上涨的动能。
在众多利好因素和利空因素双重作用下，西安房价具备稳中上涨的基础，但潜在的楼市风险也存在。
长远看，经济结构能否优化，人口新增规模能否保持，能否继续推动西安经济稳步提升，或将决定西安房价长远的走势。
（二）现在买房是不是合理时机？
01、新房
从国家统计局数据看，西安新房价格环比和同比都在上涨。
结合西安土地成交数据，新房供给依然不足，尤其是配套完善的区域，一般都需要摇号；而配套相对欠缺的秦汉新城板块暂未得到市场认可，去化率较低，一般都不需要摇号。
为什么新房价格仍在上涨？
两个因素：
一是疫情冲击了刚需的钱包，导致刚需置业偏向价格略低的远郊且配套完善楼盘，供需失衡状况下，势必拉高新房价格。
二是疫情并没有冲击到改善的钱包，因为改善以房换房无所谓冲击。改善置业更多偏向新房，但新房多在市郊，这一趋势跟刚需叠加，势必导致配套完善区域的“供不应求”，进而拉高房价。
新房价格上涨趋势能不能延续？
结合上面的分析，我认为大概率都能。
主要是两点考虑：
一是地价上涨，也就是所谓的面粉价格涨了，面包价格能不涨吗？
二是刚需置业需求仍然旺盛。虽然人口新增规模缩小了，但这个增量依然是很多城市望尘莫及的，加上西安对陕西和西北地区人口的吸引力，未来刚需规模依然不小。
所以，我认为，在西安买新房还是可以继续买的。
02、二手房
对二手房来说，分布广，存量大，情况复杂，定价权分散，因此，二手房价会比较复杂，优质区域的房价很难降，其他区域的房价可能又很难涨。
值得注意的是，如果新房价格持续上涨，必然会带动二手房价整体上涨。
也就是说，二手房未来趋势还是看新房价格，新房一直涨，二手房大概率也会跟随这种趋势。
所以，二手房还是可以买，大概率都是涨多、跌少。
三、买哪里更有潜力？所谓的潜力，其实就是未来的上涨空间。
按照这个标准，我认为，西咸新区潜力比较大！原因如下：
01、西咸新区级别高
西咸新区属国家级新区，全国第七个国家级新区，其地位与上海浦东新区、天津滨海新区和广州南沙新区同等，前景可观。
02、市场金主看好
去年土地成交看，西咸新区土地交易额在西安土地成交中占比38%！
接近4成市场份额，显示市场金主普遍看好西咸新区的前景，值得下注。既然出钱的金主都敢于下注，我们也应该相信自己的判断。
03、西咸新区具备行业发展前景
从西安的地理区位、地形结构和房地产开发现状看，西咸新区具备未来的发展空间，北面、东面、南面和市中区开发得差不多或地形受限了。
04、目前成交量不高，但未来的增值空间可能不错
目前新区的各项配套尚不完善，配套和资源分布不均衡，买在这个区域生活不是很方便，刚需对这个板块的认可度不高，市场交易较为焦灼，商品房去化率低，买家因此的议价空间就大。
可以合理预见，未来等新区各项配套完善之后，新区的房价可能就是另外的行情了。
综上分析，我认为，西咸新区，像秦汉板块这样的冷门区域，配套欠佳的区域，未来房价增值的空间可能比较大。
因此，我认为，中短期内，西安房价仍看涨，但涨幅不会大。不仅中短期内涨幅不会大，长期看，西安房价也容易阶段性到顶，不容易超越武汉、成都这样经济更为强劲的城市。
从升值潜力区域看，我比较看好西咸新区，比如，配套目前不够完善的秦汉板块，未来空间可能好于已经成熟的市中区和其他配套完善的市郊楼盘。
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