你觉得郑州高新区未来会是刚需置业的首选吗？

感谢邀请。我做过几年的房地产记者，一直关注郑州房地产行业的发展。我来谈谈这个问题。

郑州高新区，位于郑州城区西北部，成立于30年前，以科技、工业为主。由于高新区建城区和市区间隔一段距离，此前的发展一直不快。

近年来，随着郑州的东扩西移，高新区和主城区越来越近，再过几年，将完全连在一起。

在2010年前，郑州高新区一直是郑州房价的洼地，鲜有品牌开发商进驻，商品房普遍质次价低。2010年前后，随着美景普提做为改善型产品入驻，正弘、万科、恒大、金科、保利等大房企的进驻，加上高新新城的规划建设，目前的高新区，已经成为刚改的主要阵地，离刚需也越来越远了。

从房价也上能看出来，高新区位置较偏，远离主城区，但房价并不是最低的。甚至高于二七区、中原区和管南片区。

目前，刚需扎堆的区域是二七新城、管南片区、南龙湖。

郑州下一个5年的房价趋势如何？刚需或投资者该何去何从？

房地产市场走向长期看人口，中期看政策，短期看供应：

长期来看，郑州市作为河南省的省会，中原城市群的核心城市，未来五年还会维持年25万左右的人口流入，这些人口也会成为未来房地产市场的重要需求支撑，另一方面郑州GDP在2018年达到1万亿，未来每年还维持年8%的快速增长，经济的持续增长也会为房价的增长夯实基础。因此站在城市基本面来看，郑州市房子的价值还会持续增长，未来五年肯定会呈现上涨的趋势，具体上涨的幅度也不会太大。

从政策层面来看，“房住不炒”是未来房地产调控政策的总基调，严控投机需求，限售、限贷、限购、限价、限签等政策将房地产市场围堵的密不透风，通过银保监会限制房企融资，对房企造成很大的资金压力，缺乏资金支持，房价也缺乏上涨的动力。从政策观察来看，最近中央层面对地方政府放松调控的态度来看，未来会在调控政策会有轻微的松动，预估明年一季度房企融资会适当放松，保证行业正常的资金需求，明年上半年的房地产市场会有适度的回暖，成交量适度上扬。明年下半年将会根据市场具体情况按照“稳地价、稳房价、稳预期”的总基调进行调控，保证房地产市场的整体平稳。从政策层面来看预估明年房价会继续维持稳定，之后会适度上涨，涨幅和通胀率维持一致。

短期来看：

银保监会23号文严格限制房企融资，围堵房地产企业的融资渠道。房地产行业是一个资金密集型行业，现金流就是房企的生命，现金流来源只有两个：融资输血、销售回款造血。迫于生存压力保证企业经营安全，房企融资输血受阻，只能通过销售端实现现金流入，2019年四季度作为房企冲刺业绩的关键时期，小房企为了回款过年，四季度也会成为各大房企降价换回款的关键时期。四季度也是刚需客户上车安家的最佳时期，不管是首付政策还是购房价格都会有较大的惊喜。

目前自2019年8月以来，市场急转直下，销售面积环比大幅下降，目前郑州的库存去化周期大约在12个月，市场短期呈现供过于求的状态。目前郑州楼市整体价格回归价值，主城区的房价依然坚挺，抗跌能力很强，郊区前期上涨幅度较高的片区纷纷跌落，回归其真实价值。目前购房者可以根据自身需求，选择优质房产。

1、无论是大的经济周期还是房地产市场，5年一个小周期。

在经历2016疯狂大涨之后，明年即2021年将是第五个年头；

这几年三环以内及其三环周边的房价趋于稳定或者小幅上涨；

泡沫主要集中在郑州的郊区盘：

绿博片区疯狂时只因省府动迁的传言价格就飙到了14000（当时南三环才15000），现在好多楼盘高层卖到7500左右也是情理之中，毕竟离主城区太远；

港区的泡沫没有绿博片区大，但价高时达到了10000均价，考虑到有地铁2号线可以到达主城，加上港区配套也比较齐全，还有就是人口基数也可以，目前卖到8000的均价是完全可以接受的；

洞林湖片区：价格最高时，恒大某盘卖到了10000，周边其他项目也到了9000左右，目前7000左右的均价，可以说回归到了正常价位

平原新区：15年左右才5000多，16年之后最高到了8000多的价位；其他片区再怎么远属于郑州市呀，这里目前及以后很长时间仍归属新乡市原阳县，隔着一条黄河，很南跟郑州主城真正接上，16年之后无数人高位站岗，租不出去、卖不掉

2、买房建议：

刚需买房建议：首选二七新区、管南，次选常西湖、西四环-西三环高新区；

如果资金压力，可以选择南龙湖和洞林湖片区，毕竟离主城近，价格低，而且还有地铁

投资建议：

不建议投资刚需盘，可选择三环周边改善型品质楼盘（首推滨河国际新城），面积段110平左右三房最适合（容易出手）；或者市区内教育资源优质的小区（无论什么时候，学区房都不愁租售）