手握200万，2022年八仙过海的金水北如何买房不踩坑？

2021年，要说郑州最火的区域，一定是金水北！

凭借着地铁（已开通2号线、3号线和4号线，7号线在建）、学校（多为纬五路一小、省实验等知名学校分校）、商场（已建成yoyoupark、瀚海海尚，规划360花园北路店及新盘配套商业等）等成熟配套，承接金水区客户外溢，金水北成为和郑东新区并列的郑州最热门置业板块。

上半年金水北三剑客（美盛教育港湾、瀚宇天悦城和保利海德公园）借助小阳春，风淡云起般地把区域量价达到天花板，美盛教育港湾半年成交破1000套，瀚宇天悦城捅破2万区域天花板！这个成绩放眼整个郑州，所向披靡，难逢敌手！

下半年金水北明星项目陆续面世，华丽转身金水北八仙过海（新增美盛金水印、康桥天樾九章、招商美景美境、万科翠湾中城和碧桂园云境），美盛金水印捅破精装2.3万区域天花板！

2022年，手握200万金水北该如何买房呢？

首先，咱们先来看看区域楼盘分布图。

从上图可以看出，目前区域主力在售8个项目，待入市3个，区域主要有以下几个特征：

1、位置相对不错，主要沿花园路、国基路、三全路沿线分布，各种生活配套设施相对齐全，基本都为地铁盘；

2、大部分项目为城改用地，容积率均偏高，多在4.0-6.0之间，居住舒适度较低；

3、区域处于开发中期，拆迁改造量比较大，短期城市界面和环境一般；

美盛金水印

优势：北三环，双名校，东风渠景观，高阶精装；

劣势：户型一般，容积率高，噪音大，周边环境一般；

产品：定位偏改善，110-165平三房和四房为主，精装均价22000-23000

美盛金水印，其实是教育港湾三期，是美盛尝试精装溢价销售的测试项目。地段、河景和学校三大优势明显，紧邻三环快速路，向西绕行文化路，位置明显好于教育港湾。西侧直面已建成的东风渠公园，并且延续教育港湾的教育资源。三大劣势也同样明显，5.9的容积率让舒适度大打折扣，同时也造成了户型较差，以两开间朝南为主，并且紧邻北三环高架，噪音污染很大。目前在售均价22000-23000，性价比低，不推荐。

康桥天樾九章

优势：湾系作品，大师设计，户型优秀，配套会所，性价比高；

劣势：周边环境差，湾系产品力一般，缺乏知名教育配套；

产品：定位偏改善，110-168平三房和四房为主，毛坯均价17000-19000

康桥天樾九章，继美庐湾、香麓湾后新版湾系产品，美庐湾已成为滨河颜值和价格天花板，香麓湾成为杨金颜值和价格天花板，天樾九章同样主打产品力，GAD设计，南向以玻璃幕墙和铝板为主，具备成为金水北颜值担当，区域内仅有的配套会所项目，容积率4.19区域内不高，户型做的不错。缺点方面周边小环境较差，安置房、烂尾楼、高压线、道路较窄等不利因素短期内影响较大，但凭借金水区的基建5年内应该会有很大提升，缺乏知名教育配套因素是其短板之一。目前在售毛坯均价18000-19000，凭借产品力和性价比，是金水北改善客户的优质选择之一。

万科翠湾中城

优势：第四代住宅，高配精装，万科品牌

劣势：地段尴尬，环境一般，缺乏知名教育配套；

产品：定位偏改善，115-143平三房和四房为主，精装均价17500-19500

万科翠湾中城，老鸦陈城改项目，由三个地块组成，江山路东侧为璟曦园、悦曦园，江山路西侧为翠澜园。最大亮点为第四代住宅，垂直生态建筑，阳台分为树池、花池和正常阳台，奇偶错层，外部呈不规则形状，并且按照郑州特点因地制宜可封闭，首层架空、地面抬升、下沉庭院、会所等设计亮点也较多。精装方向可对比江山府，智能化和品牌可满足改善客户需求。劣势方面，虽属金水北但行政划区惠济区，周边拆迁改造量大，短期内环境和配套无法跟上。目前在售精装均价18000-19500，凭万科品牌力、产品力、精装和性价比，是金水北刚需和改善客户的优先选择。

碧桂园云境

优势：金水北核心位置、双地铁、纬五路一小国基校区、精装性价比

劣势：品质一般，户型较差，安开混住，周边环境杂乱

产品：定位偏刚需，75-120平两房和三房为主，精装均价18000-19500

碧桂园云境，地段是其最大优势，花园路国基路西300米，靠近2号线4号线换乘站柳林站，距离北龙湖约2公里，金水区东区上班都很方便。碧桂园延续其一贯的刚需风格，户型方面以75平两房、89平三房一卫、110平和120平三房两卫为主，精装价格18000-19000。虽然产品和精装品质一般，安置房和商品房混住，但精装价格仍具备较高性价比，加上北侧靠近纬五路一小国基路校区，适合在金水北置业的刚需客户。

招商美景美境

优势：核心地段，双地铁，东风渠景观；

劣势：地块小，紧邻观音寺，学校不明确；

产品：定位偏刚需，94-130平三房和四房为主，毛坯均价17000-19000

招商美景美境，其实是美景美境二期，一期维权较严重，二期拉上央企招商进行站台，算是比较安全的保证。容积率3.5适合改善产品，但市场不好，规划成了刚需走量产品，核心优势是地段绝佳，紧邻双地铁，靠近东风渠公园。劣势也同样明显，靠近的大观音寺很多人比较介意，同时地块小内部景观无法呈现，周边虽有不少建成学校，但划片学校不明确。目前在售毛坯均价17000-18500，具备一定的性价比，刚需客户可考虑。

美盛教育港湾

优势：双名校，交通便利，配套成熟；

劣势：容积率高，户型差，居住舒适度低；

产品：定位偏刚需，83-143平两房、三房和四房为主，毛坯均价17000-19000

美盛教育港湾，容积率5.99是真的高，导致户型也比较差，作为住宅项目比美盛教育港湾容积率高的真的不多，未来居住舒适度必将大打折扣，造成高不成低不就。但美盛教育港湾就在于成功抓住99%家长的心里，引入双学区“纬五路一小分校和金水外国语中学”，再多的不足终将被这点打败，这也是该盘最大的特点，究其是直属分校还是联合办学目前也没最终答案，这是直接关系到美盛教育港湾的命运点。目前在售毛坯均价19000，部分特价房18000，改善的价格刚需的户型，在学校未定性之前不建议。

瀚宇天悦城

优势：金水北核心位置，双地铁，龙门实验学校；

劣势：梯户比高，产品中庸，负面信息多；

产品：定位偏刚需，87-143平两房、三房和四房为主，毛坯均价21000

瀚宇天悦城，瀚宇天悦的翻版，21年上半年仅有瀚宇天悦城和教育港湾在售，所以价格蹭蹭上涨至2.1万并突破区域天花板，目前市场不好，特价房在18000-19000。核心优势就是地段，紧靠文化路三全路，自驾出行十分便利，地铁4号线已开通、7号线在建，并且直接地铁入户；学校是另外一个加分项，签约的是龙门第二实验学校，九年制一贯制，整体来看教育资源还不错。劣势就是产品设计一般，梯户比高，立面和户型还延续十年前瀚宇天悦的设计。目前在售毛坯均价21000，部分特价房18000，价格太高不建议。

保利刘庄项目

保利刘庄项目，进度非常快，21年12月拍得2块金水北用地，目前在组建团队。和悦苑位于花园路西，容积率3.79，规划3栋高层，3房为主，定位刚需和刚改，优势就是距离地铁2号线刘庄站较近，并且紧邻魏河。临近中州大道的熙悦苑，规划22栋18层高层住宅、刚改和改善为主，大面积户型较多，两梯两户占比较大，胜在距离北龙湖较近，南有金水自贸港，东有大河遗址公园，全为强大配套；最大劣势在于距离连霍高速高架较近，噪音无法避免，另外配套不敌花园路西。随着保利新项目加入金水北大战，2022年金水北推货量达到百万方以上，22年主要目标依然是去库存。

路砦项目

路砦城改项目，定位刚改，不论是金水区ZF找越秀还是招商合作开发都是靠谱的，周边学校众多，生活配套满足，金水区刚需刚改项目可多关注。

逸龙居项目

逸龙居项目，占据花园路三全路黄金位置，楼下就是地铁口，并且容积率2.49，包括2栋高层和3栋洋房，大户型为主，并且引入了港股上市的第一服务做物业，咋一看妥妥的改善盘。但是表面优势有多大，劣势就是多少。项目地块原为威佳汽车4S店用地，03年拿地，目前使用年限已少了20年，小开发商无其他楼盘开发经验，并且周边界面一般，东侧紧邻柳林公墓，南侧为茶城，北侧主干道噪音大，西侧为各种4S店，整体环境有待改善。虽改善的面积和定位，但只怕是刚需买不起，改善看不上，大概率应该会以低价走量，能买的只有价格和位置，请谨慎。

最后总结下，手握200万，2022年金水北买房，在售项目刚改改善优选选择万科翠湾中城、康桥天樾九章，刚需客户优选选择碧桂园云境和招商美景美境；新入市项目可以重点观察保利刘庄项目和金水路砦项目。