如何分析近期的学区房市场？

大家好，我是勇谈。学区房尤其是优质学区房是很多购房者首要关注的对象，包括很多专家给出的购房建议中很多的一部分就是“购买学区房”，认为这样的房产不仅仅保值而且未来升值率会很高。实际情况也确实如此，因为城市中小学教育资源的不足，加上这些年城市化进程中大量的外来人员流入到一二线城市，导致大城市的教育资源更加紧张，尤其是优质教育资源。学区房的价格也始终处于一个高位，介于短时间内绝大多数城市教育资源不足的困境很难解决，所以未来很长一段时间内学区房市场还是很火热的。借此机会简单谈谈我的观察。

不同区域的房价为何会差别这么大？其实就是房子背后的资源聚集性，依附于房产的资源越多房价自然就越高社会发展到今天“资源稀缺”的情况并没有根本改变，尤其是教育资源的分配不均情况依然严重

不仅仅是不同城市之间，哪怕是同一个城市不同区域之间的房价差距也很明显，房子本身的成本相差不大最大的区别在于“土地价格”！而土地价值的高低取决于土地背后的资源聚集情况，在交通、商业、中小学教育等聚集度高的区域，房价自然会高。学区房价格为何会高的关键也在于学校！！尤其是对于一些老牌的优质重点中小学。毕竟大家需要知道的是多数城市中小学还是实行的“划片入学”“就近入学”的措施，也就是说优质学校周边的居民子女能够先天获得进入优质中小学的权利。大家急于购买学区房的关键在于获得这种“优先权”，不少城市稍微好点的中小学对于入学都有一个先后顺序：有房有户、有房无户、无房有户、无房屋户，这点是事实存在的。

学区房的存在很大部分原因在于城市教育资源发展跟不上人口的流入情况，城市学校逼不得已采取了这样的措施

为何会出现“学区房”？其实跟这些年推动的城市化进程中大量的农村和乡镇小学被关闭有关系，图上所示是2010-2018年国内普通小学数量走势图，可以看到仅仅这9年时间国内小学数量减少了95599所，不出意外2019年还是持续减少。学校数量减少，但是学生数量却并没有明显减少。

还是以小学为例，图上所示是2010-2019年国内普通小学在校学生数走势图，可以看到在2013年以前一段时间确实国内小学生数量减少，但是2014年后这个数量又开始急剧增长，到2017年已经达到了历史最高水平而且数量还在稳定增长中。相比于小学数量持续减少，但在校小学生数持续增加来说，无疑这就会产生一个巨大矛盾。城市中小学教育资源不足的问题会更加凸显，尤其对于一些一二线城市来说。这也是为何“学区房”价格适中坚挺，而且越来越高的原因。

从理论上来说只要教育资源不足（尤其是优质教育资源）的问题解决不了，学区房未来走势肯定会越来越强学区房的问题虽然引起了关注，但是真正解决的办法不多，仅仅依靠“租售同权”来弥补很难达到预期

2018年开始租售同权实施到现在为止不少城市都出台了相关措施，但是真正做到几乎没有。多数地方采取的措施的建立“农民工子弟学校”或“部分学校接收外来子女入学”的方式来执行，这里面其实牵扯到一个很关键的点“购买房产的人肯定不愿意放弃既得利益，尤其是本地居民和学区房购买者”。主要原因人们都不愿意放弃既得利益，别说经济欠发达地区，哪怕是经济如此发达的北上广深也不会愿意自己的优质资源被“稀释”或“被抢走”。“让子女不输在起跑线上”的关键点就是“进入一所重点的中小学”。

城市化进程过快的结果就是很多资源配套跟不上，哪怕是如今很多城市的新城区也存在这样的问题

农村和乡镇教育、医疗等配套资源越来越少，城市也在忙于扩建中，各种资源配套建设还需要很长一段时间；教育、医疗等资源配套不足的问题会更加凸显，优质教育资源本身就是稀缺的，不是说建学校就能解决的，关键是师资配套情况，好的师资建设需要的时间是漫长的。可惜这么多年过去了，教育队伍建设不是那么令人满意。教育改革这么多年说到底了已经让人越来越失望，期待教育资源有突飞猛进的改变，大家还是不要抱有太多希望的好。

对于购房者来说优质资源配套里面肯定还是包括了“教育资源”，这点很难改变，学区房还是稀缺资源我国是教育资源稀缺国家，优质教育资源更是稀缺这点很难短时间改变

不仅仅是大学教育，包括中小学教育优质资源稀缺的问题都是普遍存在的。在市场经济条件下，资源如何分配？其实就是价格！学区房价格之所以高？就是因为教育资源稀缺，什么样的人可以享受学区房？自然是价高者得。“有多少钱，办多少事”其实就是市场经济的准则。在资源稀缺的情况下还有讲究“同权”其实本质上是矛盾的，除非加快教育、医疗等资源的建设，而不是盲目的“要求”，最终在地方的反馈就是“要么区别对待”“要么不理睬”。

全国房价都在上涨的趋势没有改变，更何况是学区房？

图上所示是2010-2018年商品房销售平均价格走势图，可以看到全国房价持续上涨的趋势并没有改变。哪怕是经历了2018年严格调控的情况下，全国商品房仍然保持了6.5%的增速，2020年疫情也仅仅使得第一季度的房价下降了44元而已（相比于2019年全年）！！在这样的背景下，学区房的价格没有持续走弱的道理。

综上，学区房市场目前来看还是要维持坚挺和持续上涨趋势的，毕竟在任何国家房价都是“资源聚集性”的体现，对于目前处于发展中国家的我们来说更是如此，各项资源不足的情况还将持续。各位觉得的呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

每年4、5月份都是各地幼升小、小升初的报名季节，在报名季来临前，无疑家长就是最忙碌的，不仅要操心孩子报名，还要操心手上的资金预算。“可怜天下父母心”，在这个季节到来时，表现得更为淋漓尽致。关于学区房市场的一些想法，分享如下，供参考。

第一、从“孟母三迁”谈学区房价值01、孟母三迁的古老故事

我们民族历史上，有两个大的圣人，一个是孔子，另一个是孟子，封建帝王治国之道也被称为“孔孟之道”。

孟子小的时候，比较有天赋，而且喜欢学习、效仿身边的人和事。他妈看到了这个天赋，也看到了环境对孟子的影响，于是先后从墓地附近、集市附近、屠宰场附近搬家到学宫附近，让他能处在学习的环境中成长。这就是孟母三迁的故事，也是被历代父母所效仿的教育子女的典范。

02、古老故事延伸出的学区房价值

放在现代社会，为了让自己的小孩不输在起跑线上，多数的家长，只要条件允许的，都会毫不吝惜地花费大价钱购买学区房。

⑴升学价值

买下学区房，小孩户口迁进去，意味着到了开学季，业主的子女就可以顺利地就读片区内的知名学校，而孩子一旦就读名校，成才的概率往往就更高。

⑵人脉价值

就算小孩最后不能取得多高的成就，但小孩的同学、校友之类的，也是一笔难以估价、难以获得的人脉资源。

⑶投资价值

购置学区房，除了满足自己小孩的上学需求，以后自己的小孩读完后，房子依然还带学区，依然具有升值前景，至少带有学区的话，是不愁以后转手的。

正是出于这种种考虑，很多“老破小旧”房子卖出了天价，但即便是天价，在刚性需求面前，也随时不乏追求者，尤其是在开学季到来之前的时候。

因此，在目前环境下，学区房供需关系已严重失位，造成了学区房价值已严重偏离房子本身的市场价值，形成了“畸形”学区房现象。

第二、对学区房市场的一些看法01、学区房供需矛盾依然比较突出

之所以有学区房这个概念，根源在于优质教育资源总体上依然比较匮乏，大家都希望能上好的学校，但好的学校往往又比较少。

这种优质教育资源相对紧张的局面，现在依然存在，虽然管理层在不断努力改善，但供需矛盾依然比较突出。

02、学区房成交价格与自身价值严重偏离

去年6月南京一处老破小成了“网红”，拥有琅琊路小学名额的一套学区房，仅13平米，底价168万，但最后成交价却炒到了200万，单价已经超越了15万/㎡，成了史上最贵的学区房之一。

这种现象不仅是存在于南京，在本地同样存在，在明通巷，70多平米的红砖房，就因为带了名校学位，成交价格在180万左右；如果不带学位的话，这类房子大概在100万出头一点。

03、学区房投资，高收益与高风险并存

一般而言，在招生政策保持稳定的情况下，学区房投资收益是很稳定的，基本都是0风险，而且入学人数多的年份，学区房往往也容易被推高。

当然，如果投资的学区房内的名校搬迁，那学区房不再享有学区后，身价可能立马就会大幅缩水，遭遇这种情况的话，无疑风险就比较大。

比如，4月10日，自然资源和规划局发布《北京路、人民路沿线集中商务区城市设计》批前公示，本地知名小学明通小学本部面临拆除重建。

虽然具体的方案还未公示，不知道是原址重建，还是新址搬迁，在这种情况下，目前原址内的学区房仍在观望中。若是搬迁新址，原址内的学区房价格无疑将遭遇大幅下滑，而新址划片内的房价无疑将存在上涨行情。

04、打着名校招牌的伪学区房，坑也比较多

我们都知道，大家追逐的学区房更多指的是名校。

实践中，存在着各种各样的联合办学，挂的也是名校的招牌，有些是民办校区，有些是公办校区，除了学校性质差异之外，师资力量无疑就是其中最重要的。

对师资力量共享和轮换的联合办学而言，这样的校区往往也是值得追捧的；而对只挂了一块牌，没有任何师资共享的，无疑就是伪名校，相应的学区房也是伪学区房，没啥多余价值。

因此，近期的学期房市场来看，优质的教育资源仍然比较少，名校学区房价值依然比较突出，而投资学区房的话，由于伪学区房的存在以及政策变化，风险与收益是并存的。

第三、对购买学区房的一些建议01、要注意招生政策的变化，不要闭着眼睛买学区房

从北京、重庆等全国21个试点城市看，为了缓解学区房价格严重偏离市场价值的矛盾，教育部门在统辖招生政策上，已出现了“单校划片”向“多校划片”转变的趋势。

也就是说，在单校划片政策下，购买了某个学区房，则意味着基本上子女就可以确保能上这个学校；实施多校划片后，购买了某个学区房，虽然可以上的学校更多了，但你想上的学校如果招满了，就只有等待调整到片区内的其他学校，存在不确定性。

02、注意落实学区房自身的一些情况

部分城市对学区房所带学位有一些限制性规定，主要有两类：

⑴新购二手房不享受单校划片

比如，北京市3个热点区在2017年发布新规，新购二手房不享受单校划片待遇，执行多校划片政策。

⑵6年一学位

这在多数城市都是这样执行的。

也就是说，学区房内的学位被使用以后，只有等这个学位名额上满6年，毕业之后，新的学位名额才能使用。

03、不宜过早准备学区房

一般来说，3-5年的话，招生政策往往会有一定调整。

比如，原来的招生范围是A、B、C、D、E小区，现在的招生范围已经转变为C、D、E、F、G小区，要是提前花“天价”买了A小区，现在价格就大幅缩水了，关键是还不能上学，得重新买。

从稳妥性角度看，提前1-2年购买学区房是较为合理的；但也要注意本地的一些政策，有的对入学小孩落户年限有限制，就得遵照这个年限执行。