北京楼市：丰台的房产现在能入手吗？

如果是考虑到丽泽商务区的红利，现在是可以入手的。

来看丽泽商务区具体的建设时间表：2008年11月，丽泽金融商务区启动国际方案征集工作；

2010年1月经市政府专题会议审议通过规划综合方案；

2012年12月由原市规划委批复控制性详细规划和城市设计导则。

2013年丽泽商务区开工。

2015年基本形成了丽泽金融商务区建设骨架。

2019年，丽泽商务区已建成楼宇陆续投入使用，截至2019年12月底，丽泽金融商务区入驻企业共计505家。

2020年，丽泽航站楼开工，年内同步实施14、16、19号线，新机场线、房山线北延共5条地铁线路建设。

目前能确定的是，2021年14号线贯通，2022年16号线，新机场新，以及丽泽航站楼开通。

好，我们探讨一下，丽泽最好的进入时机。

分别是2015年，和现在。

2015年是骨架基本形成，工程大干快上的阶段。押注的是，丽泽商务区建成之后的利好。很容易吃一波红利。

2020年是商务区形成，押注重要的交通枢纽建成的利好。

进入时机的逻辑是：买房买的是预期。

一定要等利好兑现之前进入，等利好兑现了，预期没有了，增值空间也就没有了。

买房买的是预期。

如果从才开始规划就买，这个进度是很缓慢的。收益率会很低。

接下来，我们看，哪些地方，可以凭借丽泽的红利，成为明星板块。

这个结果，可能你会吃惊。

丽泽路把丽泽商务区一分为二，分别对应了南北两个区。

具体到房源，在下面这张图里。南区只有零星的几个小区，分散在几个角落里。并不是很好的选择。

北区小区比较多，明显居住氛围更好。

而且未来北区还有航站楼、北京十二中国际学校。附近的右安门还会扩建北京师范大学实验中学丰台学校，提供0至18岁的优质教育服务。

丽泽商务区，优先选择北区。

但比较尴尬的是，北区品质特别好的小区也没有太多。唯二的两个选择，是顺驰蓝调、金泰城丽湾，均价在8W+。

其实放眼整个丽泽片区，二手房都比较少，换手率一般，总的来说可选余地不大。曾经有一位粉丝，就因为单纯看中地段，买入某个老小区，结果增值很不理想。

因为地段放弃小区品质，其实陷入了投资误区。

这个投资误区背后，还存在一个认知误区：大家认为，CBD、产业聚集区的房价增值是最高的。

事实并非如此。房子是用来住的，没有舒适的居住氛围，房价增值的空间也会缩减。

我们看国贸，均价是7W，反而是距离国贸一站地的双井一带，均价多了6K-8K。

国贸均价低，一方面是周边老房子多，建外SOHO虽然不是老房子，但这个坑盘也大大的拉低了均价。另外一方面，高密度的写字楼区域，很少有住宅一类的相关配套，居住感是很差的。

而双井（包括九龙山一带），既有次新，又有老房子，住宅高、中、低档次都有，交通四通八达，又有富力广场、家乐福、合生汇等商业综合体，有公园有水域，有很好的居住氛围。

同理，投资丽泽，也不意味着一定要买在丽泽商务区，我们要寻找居住氛围更好的，住宅品质更好的区域。

直接上结论。

丰台有很多板块，从次新+交通利好+丽泽辐射来看，我认为最好的板块是西局一带，草桥，以及玉泉营。

从我跑盘的经验来看，西局是丰台发展最好的区域，没有之一，而且这里大多是高端商品房，即使是回迁小区品质做的也不差。

这个板块有我最爱的小区，也是标杆小区，你们猜猜是哪个？保利百合。

14号线西局到丽泽商务区只有两站地。而且去丰台科技园也很方便。

（其实丽泽---西局---丰台科技园，你们能看到，丰台的重点，是向西南发展的。如果能知道这个战略意图，西局其实比丽泽板块更好）

另外，无论商业体，还是教育资源，这里也很完善。重要的一点是，西局这边丰北路行车很方便，现在丽泽路还需要绕行。交通路网明显西局要好一些。

看好的第二个区域是草桥。这个板块之前分析地铁线路的时候也说过，新机场起点，19号线利好。距离丽泽也不远。周边住宅次新比较多。

尤其是打算上车丰台的朋友，400-500W这个区间，重点关注一下。可能会有惊喜。